〈典型問題〉取引事例比較法による更地価格の計算
取引事例比較法を適用した更地価格の計算
〈典型問題〉取引事例比較法による更地価格の計算
本問は、土地について、取引事例比較法を用い、時点修正、標準化補正、地域要因比較、個別的要因比較を適用して、更地価格（比準価格）を計算する問題である。
| 算定式の各項の算出 | 算定式の各項の値 | |
|---|---|---|
| 取引事例の 取引価格 |
設例より | 805,000千円 |
| 事情補正 | 特記なし | 100/100 |
| 時点修正 | 年変動率 +0.06/年 月変動率 +0.005/月 経過月数 4か月 |
102/100 （ X = 102 ） |
| 標準化補正 | 評点 -5 | 100/95 （ Y = 95 ） |
| 地域要因比較 | 甲土地の前面路線価 264千円/m2 取引事例の前面路線価 280千円/m2 |
264/280 |
| 個別的要因比較 | 評点 +1 | 101/100 （ Z = 101 ） |
| 面積 | 甲土地の面積 1800m2 取引事例の面積 2500m2 |
1800/2500 |
| 更地価格 | 593,000千円 | |
〈設例〉から必要な情報を読み取りつつ、示された算定式の空欄に入る値を求め、更地価格を計算する。
取引事例の取引価格は805,000千円である（設例からの読み取り）。
また、事情補正については特に言及がないため、(100/100)となる。
近傍類似の基準地において、2022年の標準価格は300千円/m2、2023年の標準価格は318千円/m2である（設例からの読み取り）。
両者の比から年変動率を求め、年変動率を12か月で割って月変動率を求める。
年変動率は、318 ÷ 300 - 1 = 0.06 より、+6%/年
月変動率は、0.06 ÷ 12 = 0.005 より、+0.5%/月
取引事例の取引時点は2023年7月1日、甲土地の評価時点は2023年11月1日である（設例からの読み取り）から、評価時点までの経過月数は4か月となる。
（月変動率）×（経過月数）により、評価時点までの変動率を求める。
0.005 × 4 = 0.02より、+2%
1 + 0.02 = 1.02 より、時点修正率（X）は 102 である。
取引事例については地勢の補正のみを行うこととされ、評点は ▲5 である（設例からの読み取り）。
100 - 5 = 95 より 標準化補正に係る評点（Y）は 95 である。
甲土地は複数の道路に面しているため、設例の条件により高い方（北側道路）の相続税路線価を採用し、 240千円/m2とする（設例からの読み取り）。さらに、設例の条件により10%の加算修正を行う。
240千円/m2 × 1.1 = 264千円/m2
取引事例の相続税路線価は 280千円/m2 である（設例からの読み取り）。
以上より、地域要因比較は (264/280) となる。
甲土地については二方路地の補正のみを行うこととされ、評点は +1 である（設例からの読み取り）。
100 + 1 = 101 より 個別的要因補正に係る評点（Z）は 101 である。
甲土地の面積は1800m2、取引事例の面積は2500m2である（設例からの読み取り）から、面積の比は (1800/2500) となる。
以上の値を算定式に代入して、甲土地の更地価格を計算する。
805,000千円 × (100/100) × (102/100) × (100/95) × (264/280) × (101/100) × (1800/2500) = 593,000千円