〈典型問題〉取引事例比較法による更地価格の計算
取引事例比較法の適用における時点修正率と標準化補正率の計算
〈典型問題〉取引事例比較法による更地価格の計算
本問は、土地について、取引事例比較法を用い、時点修正率と標準化補正率を計算する問題である。
本問の答を正しく求められていることが、次問（問題14）に解答するための前提となる。
| 算定式の各項の算出 | 算定式の各項の値 | |
|---|---|---|
| 時点修正 | 年変動率 +4.8/年 月変動率 +0.4/月 経過月数 4か月 |
101.6/100 （ X = 101.6 ） |
| 標準化補正 | 接道方位に係る評点 +2 接道方位の補正率 1.02 想定整形地の面積 200m2 取引事例の面積 160m2 かげ地割合 20% 不整形地補正率 0.94 補正率の相乗 0.9588 |
100/95.9 （ Y = 95.9 ） |
〈設例〉から必要な情報を読み取りつつ、示された算定式のX、Yに入る値を求める。
近傍類似の基準地において、2023年の標準価格は420千円/m2、2024年の標準価格は440千円/m2である（設例からの読み取り）。
両者の比から年変動率を求め、年変動率を12か月で割って月変動率を求める。
年変動率は、440 ÷ 420 - 1 = 0.048 より、+4.8%/年
月変動率は、0.048 ÷ 12 = 0.004 より、+0.4%/月
取引事例の取引時点は2024年2月1日、甲土地の評価時点は2024年6月1日である（設例からの読み取り）から、評価時点までの経過月数は4か月となる。
（月変動率）×（経過月数）により、評価時点までの変動率を求める。
0.004 × 4 = 0.016より、+1.6%
1 + 0.016 = 1.016 より、時点修正率（X）は 101.6 である。
取引事例（不整形地）については、接道方位の補正と形状による補正を行う。
接道方位は東であり、評点は +2 である（設例からの読み取り）。所定の算定式により接道方位の補正率を求める。
( 100 + 2 ) ÷ 100 = 1.02
想定整形地の面積は200m2、取引事例の面積は160m2である（設例からの読み取り）。所定の算定式により、かげ地割合を求める。
( 200m2 - 160m2) ÷ 200m2 = 0.2 = 20%
かげ地割合は「20%以上」に該当し、不整形地補正率は 0.94 となる。
接道方位の補正率と不整形地補正率を相乗して、標準化補正率を求める。
1.02 × 0.94 = 0.9588
計算結果の小数第4位を四捨五入して 0.959 となるから、標準化補正率（Y）は 95.9 である。