〈典型問題〉取引事例比較法による更地価格の計算
取引事例比較法を適用した更地価格の計算
〈典型問題〉取引事例比較法による更地価格の計算
本問は、土地について、取引事例比較法を用い、地域要因比較、個別的要因比較を適用して、更地価格（比準価格）を計算する問題である。
前問（問題13）の答を正しく求められていることが、本問に解答するための前提となる。
| 算定式の各項の算出 | 算定式の各項の値 | |
|---|---|---|
| 取引事例の 取引価格 |
設例より | 76,800千円 |
| 事情補正 | 特記なし | 100/100 |
| 時点修正 | 前問より | 101.6/100 （ X = 101.6 ） |
| 標準化補正 | 前問より | 100/95.9 （ Y = 95.9 ） |
| 地域要因比較 | 甲土地の前面路線価 360千円/m2 取引事例の前面路線価 350千円/m2 |
360/350 |
| 個別的要因比較 | 路地状部分の面積 24m2 路地状部分の奥行 8m 路地状部分の減価率 40% 有効宅地部分の面積 144m2 有効宅地部分の減価率 10% 甲土地の面積 168m2 補正率の計算結果 0.8571… |
85.7/100 （ Z = 85.7 ） |
| 面積 | 甲土地の面積 168m2 取引事例の面積 160m2 |
168/160 |
| 更地価格 | 75,308千円 | |
〈設例〉から必要な情報を読み取りつつ、示された算定式の空欄に入る値を求め、更地価格を計算する。
取引事例の取引価格は76,800千円である（設例からの読み取り）。
また、事情補正については特に言及がないため、(100/100)となる。
前問（問題13）の答より、時点修正率は101.6、標準化補正率は95.9である。
甲土地の相続税路線価は 360千円/m2、取引事例の相続税路線価は 350千円/m2 である（設例からの読み取り）。
よって、地域要因比較は (360/350) となる。
甲土地（不整形地）について、所定の算定式により、個別的要因による補正を行う。
路地状部分の面積は24m2であり、路地状部分の減価率は40%となる（設例からの読み取り）。
有効宅地部分の面積は144m2、路地状部分の奥行は8mであり、有効宅地部分の減価率は10%となる（設例からの読み取り）。
これらの値を設例の算定式に代入して、個別的要因の補正率を求める。
{ 24m2 × ( 1 - 0.4 ) + 144m2 × ( 1 - 0.1 ) } ÷ 168 × 100 = 85.71…
計算結果の小数第2位を四捨五入して、個別的要因の補正率（Z）は 85.7 である。
甲土地の面積は168m2、取引事例の面積は160m2である（設例からの読み取り）から、面積の比は (168/160) となる。
以上の値を算定式に代入して、甲土地の更地価格を計算する。
76,800千円 × (100/100) × (101.6/100) × (100/95.9) × (360/350) × (85.7/100) × (168/160) = 75,307.96…千円
千円未満を四捨五入して、甲土地の更地価格は 75,308千円 となる。